万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉豫n是河南哪里的车牌向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖(豫n是河南哪里的车牌mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(ji豫n是河南哪里的车牌ù)以神秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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